De rechtsgeldigheid van een exoneratiebeding

Inleiding

Begin dit jaar heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen over het beroep van een verhuurder op het exoneratiebeding dat was opgenomen in een huurovereenkomst. Het betrof een uitsluiting van aansprakelijkheid van de verhuurder voor gevolgen van gebreken, waaronder bedrijfsschade en verminderd huurgenot. Nadat de rechtbank en het gerechtshof de vorderingen van de huurder (deels) hadden toegewezen, werd de verhuurder bij de Hoge Raad alsnog in het gelijk gesteld. De Hoge Raad komt tot die beslissing door een andere waardering van de feiten. Het oordeel van de Hoge Raad is bovendien relevant omdat het impliciet de nadruk legt op de betekenis van contractsvrijheid en de verantwoordelijkheid voor het nemen van ondernemersrisico.

Feiten

Bart’s Retail heeft in 1977 een franchiseketen opgezet voor ondernemingen in bake off producten onder de gezamenlijke handelsnaam Bakker Bart. Begin 2011 had een ondernemer een vijfjarige franchise- en huurovereenkomst gesloten met Bakker Bart als verhuurder. Toen een nieuwe huurder begin 2011 het winkelinterieur begon te vervangen, trof zij asbest aan in het gehuurde winkelpand. Na een deelsanering kon de winkel een maand later alsnog open.

Desondanks werd anderhalf jaar later opnieuw asbest aangetroffen in het gehuurde nadat een aanvullend onderzoek was uitgevoerd in opdracht van de verhuurder. De verhuurder besloot om het gehuurde te sluiten voor een sanering, waarna de huurder de verhuurder aansprakelijk stelde voor alle reeds geleden en nog te lijden schade (waaronder gederfde winst). Ondanks de ingeroepen aansprakelijkheid traden partijen in onderhandeling en kwamen een voorlopige regeling overeen, waarbij de verhuurder gedurende de sluiting wekelijks een vergoeding was verschuldigd aan de huurder, waardoor de huurder per saldo in die periode geen huur betaalde en daarbovenop nog extra compensatie ontving.

Huurovereenkomst

In de huurovereenkomst hadden partijen in verschillende artikelen een exoneratiebeding opgenomen waarin stond dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van onzichtbare en zichtbare gebreken aan het gehuurde. Voorts kwamen partijen overeen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor bedrijfsschade van de huurder en dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering indien zich alsnog gebreken voordoen die zorgen voor een vermindering van het huurgenot. De Verhuurder zou alleen geen beroep kunnen doen op het exoneratiebeding, indien de schade van de huurder veroorzaakt is door grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder voor de staat van het gehuurde of indien de verhuurder de gebreken kende of had behoren te kennen.

Diverse procedures

Ongeveer een jaar na de sluiting van het gehuurde was de sanering van het winkelpand afgerond en stelde de verhuurder voor de wekelijkse betalingen te staken en weer terug te gaan naar de oorspronkelijke huurrelatie. De huurder ging daar echter niet mee akkoord en startte een procedure tegen de verhuurder. Daarin vorderde de huurder dat de verhuurder werd veroordeeld tot vergoeding van de volledige door de huurder geleden schade.

De rechtbank en het gerechtshof kwamen vervolgens tot het oordeel dat de verhuurder aansprakelijk was voor de schade van de huurder. Het gerechtshof motiveerde zijn beslissing met de overweging dat het ter beschikking stellen van het gehuurde de kernprestatie van een huurovereenkomst betreft. Omdat de winkel niet geëxploiteerd kon worden door de aanwezigheid van asbest, oordeelde het gerechtshof dat een beroep op het exoneratiebeding naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Uiteindelijk oordeelde de Hoge Raad echter dat de omstandigheid dat de tekortkoming de kern van de prestatie betreft, niet het oordeel kan dragen dat het exoneratiebeding naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De Hoge Raad baseert zijn oordeel op het feit dat de huurder tijdens de sanering van het gehuurde schadeloos is gesteld en op het feit dat partijen in het contract hadden opgenomen dat het exoneratiebeding niet kon worden ingeroepen door de verhuurder bij gebreken ontstaan door schuld of opzet en bij gebreken die de verhuurder niet kende of behoorde te kennen. De situatie rondom de aangetroffen asbest viel volgens de Hoge Raad niet onder een van de contractueel bepaalde uitzonderingssituaties.

Conclusie

De hiervoor besproken uitspraak van de Hoge Raad toont goed aan dat de complexiteit van een zaak tot verschillende gerechtelijke beslissingen kan leiden. Het oordeel van het gerechtshof was echter verstrekkend in die zin dat het een beperking van de contractsvrijheid inhield over de mogelijkheid om een exoneratiebeding op te nemen in een huurovereenkomst. Daarnaast werd de verantwoordelijkheid voor het nemen van ondernemersrisico verschoven naar de verhuurder door haar volledig aansprakelijk te houden voor de schade van de huurder nadat er asbest werd aangetroffen in het gehuurde. De Hoge Raad houdt desondanks vast aan het algemene uitgangspunt binnen het civiele recht dat partijen vrij zijn in het vastleggen van hun rechtsverhouding en daar vervolgens aan zijn gehouden. Wellicht was de beslissing van de Hoge Raad anders geweest als de verhuurder geen schadeloosstelling had aangeboden aan de huurder en de huurder de schade volledig zelf had moeten dragen.

Onder de gegeven omstandigheden, waarbij de huurder dus (deels) schadeloos is gesteld, heeft de Hoge Raad bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk kan worden gehouden voor het betalen van een volledige schadevergoeding. Verder laat de beslissing goed zien dat de uitleg van een overeenkomst sterk afhankelijk is van de (redelijke) wijze waarop partijen zijn omgegaan met de gemaakte afspraken indien er een conflictsituatie ontstaat. Neem daarom altijd contact op met een advocaat contractenrecht indien u twijfelt over de afdwingbaarheid van bepaalde afspraken indien zich moeilijkheden voordoen bij de uitvoering daarvan.

Punt & Van Hapert Advocaten heeft veel ervaring met het procederen over commerciële contracten (waaronder huurovereenkomsten) en kan u snel en gericht adviseren over de bestaande en te verwachten juridische risico’s die betrekking hebben op de naleving van bepalingen in een overeenkomst.

Door: Tom de Bruin